【都更遊戲】不要幻想1坪換1坪？買老屋押寶都更潛力股 專家歸納3大重點防踩雷

【文／Angela】套句台北市前市長柯文哲談都更「不要幻想1坪換1坪，天底下哪有這麼好的事？」事實上，影響都更結果的變數包括容積率、建蔽率、土地座落位置與土地價值，哪些老屋有機會成為建商眼中的都更潛力股，影響建案「長高、長胖」的最關鍵因素在於容積率。如何正確押寶潛力股，中華民國都市更新發展協會顧問暨百億房產教練RENBA歸納不踩雷的3大重點。

重點一：注意土地使用分區 商業區容積率最高達800%

RENBA說：「商四土地使用分區容積率最高可達800%，比起住一容積率60%、住二容積率120%，來回落差可能超過10倍。」以台北市為例，南京東路二、四與五段都是商業區，內湖三總與政大一、二街周邊屬於住二，整體來說，容積率越高、房子越矮物件，越有機會成為都更潛力股。

為了讓住戶搞懂容積率，RENBA巧妙以做Pizza的麵團來比喻，「容積率決定Pizza的餅可以發得多大，台北市有超過一半土地使用分區屬於住三，若以容積率225%計算，即便加上所有獎勵值也只能蓋7至9樓，對出資建商來說恐無利可圖。」目前大同區與中山區有不少土地使用分區為商業區，有利於建商推動都更整合。

RENBA提醒，實務上，推動都更整合建商可分為二大類，一種是像華固、富邦、國泰、遠雄等真正有蓋房子的實際經驗者，另一類則是全案管理建商，屬於新型態商業模式，後者並無真正完成案子，卻負責統籌、設計、規劃、興建與後續餘屋販售，會向住戶收5～10%全案管理費，比起大牌建商收費較低。

重點二：黃金店面最易卡關 連棟戶數越多整合難度越高

近期，北市東區百億危老都更「連雲玥恒」傳出地主集結舉牌抗議，此案建商僅以3個月神速整合，從申請到核准通過只花1年，如今卻傳出地主組自救會，訴求建商分回不公，1樓店面從30坪變10坪，其中21戶住戶收到建商寄出存證信函。

RENBA表示，黃金店面最容易造成都更卡關，因黃金店面租金高，重建期間，建商必須補貼租金給屋主，部分東區店面月租金動輒30、50萬元，三五年重建期租金補貼金額就破千萬元，因租金補貼必須以現金支付，無法以貸款方式取得，造成多數建商對黃金店面敬謝不敏，這也是為何台北市忠孝東路一帶除了正義國宅案，幾乎罕有都更案的重要原因。

重點三：基地條件大不相同 建商住戶拆分比無標準答案

「每一塊基地的合建條件大不同，都更最怕住戶一開口只關心和建商的分回比例是七三或六四。」RENBA以台北市東區216巷為例，該基地公寓前後無加蓋空間，反觀民生社區部分舊公寓，有很大前庭後院空間，房子30坪空間，但土地使用坪數有50～60坪，許多都更案最後卡死的迷思就在於住戶只在乎自己能分回多少，但每塊基地條件大不同，市中心與非市中心土地價值不同，台北市可分為50%、新北市可能不到50%。

RENBA直言，以同樣營建成本1坪10萬元為例，台北市土地價格單價可賣到100坪，但新北市單價只能賣到50萬元，換算土地貢獻價值本質大不同，「台北市土地價值本來就比新北市高，大安區與文山區土地價值也不同，『連雲玥恒』位在忠孝復興站蛋黃區，1坪建物價格可賣到200萬元，才有籌碼和建商談超過7成分回比例。」

除此之外，6米內巷弄因大型機具進入不易，也可能提高鄰損風險，加上房屋退縮容積考量，也會降低建商都更意願，另外連棟戶數也必須納入考量，RENBA透露，整合50人跟500人，遇上釘子戶的機率大不同，住戶的主張千奇百怪，曾遇過地主要求優先選擇，否則就不同意，還有人主張家中3個兒子都上台大當醫師，家裡風水好要多分3坪，還有地主在說明會時，主張鄰居是投資客，買屋後7、8年沒入住，沒有發言權，一言不合打起來。